وزارت راه و شهرسازی به تازگی طی گزارشی به پیش بینی وضعیت آینده بازار مسکن پرداخته است. این گزارش تلاش می کند تصویری دقیق از وضعیت قیمت ها ارائه دهد.
به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، پیش از این اعلام شده بود همزمان با اجرای فاز دوم طرح هدفمندی یارانه ها و افزایش قیمت بنزین احتمال رشد بهای خانه نیز به شدت افزایش می یابد. وزارت راه و شهرسازی تلاش می کند در گزارش خود از آینده قیمت ها به سناریوهای پیش روی بازار توجه کند. البته بیت الله ستاریان تحلیلگر بازار مسکن اعتقاد دارد با توجه به اجرای فاز دوم طرح هدفمندی یارانه ها قیمت مسکن با رشد ناگهانی و حتی تا ۱۰۰ درصدی مواجه می شود. از سوی دیگر رئیس اتحادیه مشاوران املاک براین باوراست که چنین اتفاقی در بازار رخ نمی دهد. با این حال اصلی ترین نگرانی فعالان اقتصادی آینده ۶۰۰ رشته صنعتی است که وضعیتشان به بازار مسکن گره خورده است. در صورتی که رکود در معاملات مسکن همچنان ادامه پیدا کند این رشته های صنعتی نیز دچار بحران می شوند. در همین حال سناریوهای وزارت راه و شهرسازی چنین تصویری از بازار ارائه می دهند.
عوامل فزاینده قیمت مسکن
قیمت نهاده‌های تولید مسکن: رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن تاثیر مستقیمی بر تحریک قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه‌های ساخت بر جای می‌گذارد(تورم فشار هزینه)؛ هرچند، طی ماه‌های اخیر، این فشار تا حدودی تعدیل شده است، اما با این حال نباید فراموش کرد که تورم فشار هزینه، با وقفه تخلیه می‌شود. ضمن اینکه افزایش دستمزدهای ساختمانی در سال آینده قطعی به نظر می‌رسد.
هدفمندی یارانه‌ها: مسکن یکی از انرژی‌بر ترین بخش‌های اقتصادی است؛ براین اساس انتظار می‌رود با افزایش قیمت حامل‌های انرژی شاهد افزایش تورم فشار هزینه مسکن باشیم. کفه ترکیب مصرف سوخت در صنایع مختلف، به سمت نهاده‌های مرتبط با تولید مسکن سنگینی می‌کند.پیش‌بینی‌ها نیز حاکی از آن است که با عنایت به تجارب فاز اول هدفمندی یارانه‌ها، اجرایی شدن دور دوم هدفمندی یارانه‌ها نقدینگی را چندان افزایش نخواهد داد. بااین‌حال، به‌دلیل تورمی که در نهاده‌های تولید مسکن پدید می‌آید، مرحله دوم هدفمندی همانند مرحله اول، قیمت ساخت مسکن را افزایش خواهد داد که در میان‌مدت می‌تواند موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم کند.
کسری بودجه: هنگامی که هزینه‌های دولت از درآمدهای آن بیشتر باشد، دولت با کسری بودجه مواجه می‌شود. شواهد حکایت از کسری بودجه دولت دارد، بنابراین با استقراض دولت از بانک مرکزی، پایه پولی و به دنبال آن نقدینگی افزایش می‌یابد.
تورم عمومی: باید توجه کرد، نرخ تورم، به‌صورت ضمنی نشان‌دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. با توجه به نرخ تورم نقطه‌ای حدودا ۳۰ درصد در دی ماه، ارزش واقعی ۱۳۰میلیون تومان در دی سال‌جاری، معادل ۱۰۰ میلیون تومان در دی‌ماه سال قبل است. در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی‌ها برای جبران کاهش ارزش پول افزایش می‌یابد و نمی‌توان انتظار داشت که به‌رغم کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره مسکن ثابت بماند. براین مبنا و با عنایت به اعلام تورم هدف که حداکثر ۲۵ درصد برای سال آینده در نظر گرفته شده، قیمت‌های مسکن از این ناحیه تحت فشار افزایشی قرار دارند.
بر این اساس حتی اگر نرخ تورم هدف اعلامی از سوی مسوولان برای سال آینده محقق شود، در چنین شرایطی، ثبات قیمت مسکن در سال۹۳، فاقد منطق اقتصادی خواهد بود. نکته دیگری که مورد غفلت واقع می‌گردد، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است. (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی مسکن به‌دست می‌آید.) نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، کلید رسیدن به این نکته است که چرا دوره کاهشی قیمت‌ها در سال ۹۲ کوتاه بوده و احتمال سرایت آن به سال ۹۳ اندک است. دلیل این مهم این است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سال‌های ۸۷ تا ۹۰ همواره منفی بوده و فقط در سال ۹۱، این رشد مثبت بوده است؛ براین اساس انرژی افزایشی مسکن در سال۹۱ پس از ۴سال پیمایش روند تخلیه، نتوانست کامل شود و به‌تبع، پیش‌بینی می‌شود دوره رکود قیمتی کنونی، کوتاه‌تر از دوره‌های گذشته باشد.
بازارهای رقیب مسکن: یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) است؛ چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد؛ به طوری که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد هستیم تا به تعادل بلندمدت دست یابیم (نظریه فریدمن). مسکن نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنا نیست. هرچند باید توجه داشت که بعضی از دارایی‌های رقیب مانند ارز، تاثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند.
عوامل کاهنده قیمت مسکن
تولید مسکن: مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن در سال‌جاری است، چرا که از یکسو شاهد تکمیل و عرضه حجم بسیار وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور طی سال آتی خواهیم بود. (البته باید توجه کرد تاثیر مسکن مهر در شهرهای بزرگ، کمتر از شهرهای کوچک است.) و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال ۸۹ به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار است. (متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی ۳۰ ماه گذشته، ۲۰ هزار واحد بوده است، در صورتی که نیاز تهران حدود ۱۰ هزار واحد تخمین زده می‌شود) و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، بازار مسکن در سال ۹۳ با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.
وضعیت نامناسب درآمدی خانوارها: نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت می‌باشد، بنابراین توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد؛ خصوصا که هم‌اکنون با توجه به وضعیت نامناسب رشد اقتصادی، وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نیست، تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند. از طرفی قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۸۳ حدود ۳۱ متر مربع مسکن بود، هم‌اکنون (پس از ۹ سال) و پس از افزایش مبلغ وام به ۳۵ میلیون تومان، به عدد۹ مترمربع کاهش یافته است.
کاهش التهابات ارزی: در صورت تداوم ثبات نسبی در بازار ارز و همچنین تخلیه تدریجی اثرات تورم‌زای ارز، قیمت مسکن از ناحیه ارز تحریک نخواهد شد.
عوامل دیگر
علاوه‌بر موارد فوق الذکر، بازار مسکن با برخی از عوامل جانبی نیز مواجه است که تاثیر آنها بر بازار مسکن، چندان شفاف نیست:
آزاد شدن نقل و انتقال مسکن مهر: تدوین فرآیند قانونی جهت خرید و فروش واحدهای مسکن مهر و اجازه انتقال واحدهای احداثی به غیر، افزایش تقاضا برای خرید این واحدها را به دنبال خواهد داشت. در این صورت با پیش‌بینی بهبود وضعیت پروژه‌های مسکن مهر، افزایش تقاضای خرید و افزایش قیمت واحدهای مسکن مهر دور از انتظار نیست. از سوی دیگر این مساله باعث افزایش عرضه مسکن مهر به بازار می‌گردد که این مساله می‌تواند تا حدودی- در شهرهای کوچک و متوسط- موجب تعدیل قیمت مسکن شود.
اقتصاد سیاسی مسکن: در خصوص تاثیر مذاکرات هسته‌ای ایران و ۱+۵ بر قیمت مسکن، باید توجه داشت میزان تنش‌ها، تاثیر یکسانی بر جذب نقدینگی توسط بازار دارایی‌های مختلف مانند بورس، مسکن، طلا و ارز نخواهد داشت به‌گونه‌ای که در صورت شکل‌گیری یک توافق جامع و پایدار در مذاکرات و به تبع آن،کاهش بیشتر تنش‌ها و تحریم‌ها، انتظار می‌رود دارایی‌های تولیدمحور و اصطلاحا چسبیده به زمین مانند بورس و مسکن از جذابیت قابل قبولی جهت جذب نقدینگی برخوردار باشند.
جمع‌بندی
در مجموع می‌توان گفت پیش‌بینی قیمت مسکن براساس برآیند نیروهای فوق‌الذکر شکل می‌گیرد که می‌تواند همراه با خطا باشد؛ چراکه نه تنها نیروهای مذکور همسو نیستند، بلکه رفتار برخی از آنان از جمله فازدوم هدفمندی یارانه ها، نقدینگی و تورم، بورس و ارز، نامشخص بوده و بستگی مستقیمی به نظر و اراده دولت دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و به‌تبع آن، افزایش خطا در پیش‌بینی قیمت مسکن می‌شود. در این خصوص، هرچند پیش فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن می‌شود،؛ با این‌حال به نظر می‌رسد در سال ۹۳، تثبیت قیمت مسکن منتفی است، اما این سخن به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش قیمت ساخت مسکن و همچنین افزایش دستمزدها در کنار افزایش عرضه مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۳ کمتر از تورم عمومی بانک مرکزی باشد.
منبع: خبرآنلاین
